Подведение итогов вывода объектов на рынок за последние 3 квартала 2013 года

По подсчетам экспертов прошедшие девять месяцев 2013 года отметились активными вводами жилых объектов на рынок недвижимости по Северо-Западному региону России. Так, 4 миллиона  квадратных метров пришлось в целом на весь регион и 3 из них на Санкт-Петербург и Лен.область.

За последние девять месяцев уходящего года существенно повысился объем сдачи жилой недвижимости региона. Получившаяся цифра — самый большой показатель за последние несколько лет, комментирует ситуацию президент холдинга RBI  — объединенных компаний «Северный город» и RBI — Эдуард Тиктинский. Самой успешной территорией для реализации новых проектов стала Ленинградская область. Здесь возводится порядка миллиона квадратных метров жилой площади, эта цифра на 50% превышает показатели всего прошлого года. По объемам застройке и сдачи жилья в самом Санкт-Петербурге показатель возрос на 25% за минувший год. Для сравнения: в 2012 году было сдано порядка 1,5 миллиона квадратов жилья, а за прошедшие 9 месяцев 2013 года — 1,981 миллион. Общее число выведенных объектов занимает площадь в 3 миллиона квадратных метров, этот показатель выше на 1 миллион квадратов.

Если определять географию строительства объектов, то большинство новостроек эконом-класса сегодня возводятся, в основном, за КАДом, а традиционные районы Петербурга занимает недвижимость класса комфорт. Проекты эконом-класса в городской черте – это строящиеся дома, в удаленных от центра районах, с плохой транспортной доступностью, такие как, Фрунзенский или Красносельский. Новые возводимые объекты сдаются, в основном, на ограниченном числе территорий, и, как следствие, происходит перенасыщение предложений в одних районах и их нехватка в других. Как результат, мы имеем заметное различие цен на жилье одного класса и типа в районах, где плотность застройки разница, а также, формирование дефицита локальной направленности. Об этом нам поведал Эдуард Тиктинский. Также, он говорит о том, что на сегодняшний день разница цен на новостройки в черте города и за КАДом составляет 25%, то есть, в традиционной части города – это 70-90 тысяч рублей за кв.м, а в области – 50-70. Подобная тенденция ценообразования закрепилась за регионом надолго, поскольку существует уже год и не собирается меняться. Ценовое предложение на квартиры в «Девяткино», при всем при том, является самым выгодным на сегодня, поскольку стоимость снижается. А вот в других районах города, наоборот, растут из-за дефицита новых качественных проектов.

По словам руководителя КЦ «Петербургская недвижимость» Ольги Трошевой, уровень объема первичного рынка жилой недвижимости СПб и области составляет 8,1 миллионов квадратов (на 1 октября 2013 года), что превышает показатели II квартала 2013 года на 8,3%.

Также, Ольга Трошева заявляет, что III квартал 2013 года побил все рекорды по количеству сданных жилых объектов за последние несколько лет, теперь объяя площадь выведенного на рынок жилья составляет 1 миллион квадратных метров. Стартовали продажи в объектах с общей жилой площадью в 1,29 миллионов квадратных метров, а это на 5,3% выше, чем в I квартале 2013 года.  Максимальным показателем, до сих пор считалась цифра зарегистрированная в IV квартале 2012 года, а до этого времени, в IV квартале 2008 года – 988,5 тысяч квадратных метров.

По оценкам экспертов наблюдается стабильный рост спроса на жилье в сегменте масс-маркет, это же касается летнего периода, когда он традиционно снижается. Активность застройщиков по выводу все новых объектов только возрастает. Если сравнивать нынешние показатели по выводу объектов на рынок с прошлогодними, то за последние 9 месяцев они возросли почти вдвое. Об этом говорит начальник отдела маркетинга «ЛСР. Недвижимость – СЗ». В 2013 году на рынок вывели как плановые постройки, так и те, что остались с 2012 года. Только за октябрь этого года компанией «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад» в продажу поступили порядка 1,4 тысяч жилых объектов.  За прошедшие 9 месяцев объем продаж компании значительно вырос, его показатель увеличился более чем в 2,5 раза, в сравнении с этим же периодом 2012 года. III квартал 2013 года троекратно увеличил показатели продаж компании по сравнению с III кварталом 2012 года.  Показатель по ипотечному кредитованию, за эти же периоды, также, увеличился почти в 2 раза.

В Калининской область, благодаря активности застройщиков с начала года, увеличился ввод объектов, по сравнению с 2012 годом, на 20,7% — это примерно 391 тысяча кв. метров жилья. Общее число квартир, введенных в эксплуатацию в период с января по сентябрь 2013 года составляет 5153 и насчитывает 761 жилой дом, расположенный в Калининском районе. Около 35% от общего количества новостроек  составляют жилые объекты индивидуальных застройщиков. В связи с этим, в 1,5 раза увеличился объем сдачи индивидуальной жилплощади, это по сравнению с тремя кварталами 2012 года. По плану, в 2013 году в Вологодской области возведут около 410 тысяч квадратных метров жилья. В то время как в 2012 году эта цифра составляла 389,1 тысячу квадратов.

Эдуард Тиктинский говорит, что к концу года ожидается вывод на массовый рынок порядка 500 тысяч кв. метров нового жилья. Прогноз на рост спроса на жилье довольно благоприятный, он будет расти. Также, предвидится незначительный – 1-2% — рост цен на жилье осенью.  А вот в ноябре-декабре ожидается их значительное повышение. Это касается в первую очередь, малогабаритных квартир в развитых районах – «однушек» и «двушек».

Аналитики КЦ «Петербургская недвижимость» сообщают, что в обжитых районах города цены на жилье категории масс-маркет выросли на 6,9%, когда в декабре 2012 года этот показатель составил 8,6%.  Что касается пригорода, то цены выросли на 2,7% сейчас и 9,9% в прошлом году. В итоге, показатель прироста цен в обжитых районах стал выше уровня инфляции в 1,4 раза, а в пригороде в 1,6 раз ниже, благодаря стабильной плановой застройки области новыми объектами, имеющими низкие начальные цены.

Считается, что цена на недвижимость в начале этого года по сравнению с началом прошлого выросла незначительно, всего на несколько процентов, так говорит Галина Чесаева. Правда, это только средний показатель, поскольку изменения в цене квадратного метра зависит от определенного объекта, стадии строительства, на которой он находится и политики ценообразовании застройщика. Рост цен может быть связан также и с тем, что часть проектов вывели на рынок на начальном этапе строительства и теперь, с приближением сроков сдачи объектов их цена возрастает. В этом году наиболее заметные изменения в цене коснулись однокомнатных квартир, цены на них увеличились благодаря повышенному спросу и большей популярности у покупателей. Правда, был период, когда застройщики снижали цены на них. Если брать во внимание увеличение в цене по территориальному принципу, то явно заметен рост стоимости недвижимости класса масс-маркет в Московском районе.

Совладелиц ЗАО «Строительный трест» Берсиров Беслан Рамазанович  комментирует сложившуюся ситуацию на рынке недвижимости, объясняя ее уходом многих петербургских застройщиков за пределы города в Лен.область. Строительство там стало приоритетнее, поскольку возвести объект проще и удобнее. Важным показателем стало и то, что благоустройство района и возведение объектов социальной значимости стало проходить за счет застройщиков. Органы управления Ленинградской области уже сформировали четкие механизмы взаимодействия с застройщиками, когда в самом Санкт-Петербурге этот процесс еще не налажен, а лишь находится в стадии разработки.  

Как считает Эдуард Тиктинский,  основной загвоздкой в развитии рынка недвижимости города являются сроки согласований, а также, появившиеся дополнительные обязанности застройщиков по созданию социальной инфраструктуры. Именно эти факторы снижают ценовую доступность жилья и повышают стоимость квадратного метра недвижимости. Существуют также проблемы большего масштаба, требующие вмешательства со стороны законодательных органов – это корректировка существующих градостроительных норм для Петербурга, решение касательно ввода в эксплуатацию промышленных предприятий, формирование четких границ в развитии исторического центра города. Для решения этих вопросов необходимы коллективные переговоры между обществом, властью и бизнесом.